La inversión inmobiliaria en Barcelona, a pesar de la crisis que sumió al mercado en un profundo letargo, ha crecido de forma extraordinaria en los últimos años. La capital catalana se ha convertido en el objeto de deseo de inversores extranjeros y nacionales, en gran parte debido a la burbuja que se está creando en torno al precio del alquiler, que se encuentra en máximos, con sólo un 20% de la bolsa inmobiliaria por debajo de los 1000 euros mensuales. Los motivos de este aumento son las dificultades que tienen gran parte de los ciudadanos para cumplir con las condiciones hipotecarias que imponen los bancos y otros factores culturales y sociales que han hecho que la demanda de pisos de alquiler haya subido mucho y la oferta se haya quedado corta.
Por otro lado, Barcelona se ha convertido en destino turístico de calidad que atrae a numerosos inversores extranjeros y nacionales a la hora de comprar edificios para adaptarlos a alojamientos turísticos u otros fines. Hoy en día hay una creciente demanda de compra de este tipo de propiedades. Sin embargo, una de las principales dudas del propietario es dónde conseguir un asesor profesional que defienda sus intereses frente a compradores especuladores que traten de ofertar a precios por debajo de lo razonable. Es por ese motivo que en ShBarcelona queremos dirigirnos a los propietarios particulares que tienen dudas sobre como funciona una compra venta. En este artículo os informamos de qué tener en cuenta si eres propietario de un edificio y lo quieres vender.
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Tabla de contenidos
Cuestiones legales y administrativas a tener en cuenta
En primer lugar, a la hora de vender un edificio es necesario que el vendedor proporcione una escritura notarial acreditando que se trata del propietario del edificio donde aparezcan los datos relativos al Registro de la Propiedad y de este modo el comprador pueda contrastarlos. Para que no haya problemas posteriores, es importante que el propietario se ponga al corriente de todas las cargas, censos, tasas, condiciones resolutorias o deudas. La Inspección Técnica del Edificio también deberá estar en orden y actualizada. Otro requisito importante del que deberá hacerse cargo el vendedor es de disponer de un Certificado de Eficiencia Energética. Este certificado, emitido por un técnico superior, arquitecto o ingeniero, da como resultado el gasto energético del edificio. Se califica con las letras de la A a la G, siendo la A la calificación más alta y la G la más baja. El documento tiene una validez de 10 años y debe renovarse en caso de que haya caducado y se desee vender o alquilar el inmueble. Se trata de muchos requisitos que pueden hacerse un mundo para algunos propietarios. Si alguno de estos procesos no lo terminas de ver claro, déjate asesorar por estos expertos en derecho inmobiliario y ellos te ayudarán durante todo el proceso.
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Según Joan Subirà, experto en compra venta de edificios en ShBarcelona, “al igual que acudimos a un buen abogado para defender y proteger nuestros intereses, contar con un experto asesor inmobiliario, con la visión clara de que a quien representa es precisamente a él como propietario y que va a enfocarlo correctamente a los posibles compradores, se hace cada vez más imprescindible. En no pocos países, contratar a un agente inmobiliario es obligatorio como garantía de profesionalidad, honestidad y eficacia. El asesor trabaja duro para que la operación sea sencilla para el propietario y para el comprador. Ello requiere un estudio pormenorizado de todos los aspectos. Desde la obtención de una correcta valoración del inmueble, la documentación necesaria, las connotaciones fiscales y, sobre todo y especialmente, cómo enfocarlo comercialmente y defender profesionalmente sus intereses, puede parecer, de entrada, unos obstáculos difíciles de superar”
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Rehabilitación del edificio
A la hora de rehabilitar un edificio para destinarlo a apartamentos es importante tener en cuenta una serie de cuestiones importantes.
Consulta al ayuntamiento
Como primera medida debemos solicitar una serie de licencias al ayuntamiento donde se encuentre el inmueble. Consultar con un técnico municipal qué papeleo debemos realizar es algo muy útil que nos conviene realizar. En primer lugar, aquí nos podrán facilitar información muy valiosa acerca de nuestro inmueble, como por ejemplo si el edificio tiene alguna protección arquitectónica, en cuyo caso existirán algunas partes del mismo que no podrán modificar su estructura, o la normativa vigente de la zona donde se encuentra el inmueble, que puede condicionar el número de plantas o el coeficiente de terreno urbanizable, lo cual puede ser determinante para definir el proyecto de rehabilitación. Además, nos informará de los diferentes formularios que debemos contratar, el tipo de licencias y los requisitos que vamos a necesitar.
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Solicitar una licencia de ocupación de vía pública
La rehabilitación de un edificio consta de varias fases, la rehabilitación de la fachada y la del interior del inmueble. La rehabilitación de la fachada suele necesitar que se invada la vía pública por diferentes motivos. Los más habituales son los sacos de runa que se instalan en la calle, los andamios o las grúas en proyectos de envergadura.
Contratar los tipos de seguros más adecuados
No todos los seguros de vivienda son los más adecuados para nuestro inmueble, por eso es importante saber cuál es el más idóneo. Las entidades bancarias pueden obligarnos a contratar seguros que se queden cortos para nuestras necesidades o, por el contrario, las coberturas se solapan con otras. También, si el destino de los pisos es el alquiler, debemos definir el seguro valorando si disponemos de apartamentos amueblados o vacíos. Todo ello debe tenerse en cuenta a la hora de contratar el seguro más adecuado para nuestro proyecto.
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Escoger una empresa para la rehabilitación
Es importante valorar diferentes presupuestos a la hora de realizar una reforma tan importante como ésta, en la que deben garantizarse cuestiones tan vitales como la seguridad del edificio, reforzando estructuras, pavimentos o impermeabilizando terrazas y cubiertas, muchas veces deterioradas en casos de edificios de una cierta antigüedad. Por otro lado, un buen proyecto de rehabilitación puede optimizar el número de apartamentos resultantes y, por tanto, mejorar la rentabilidad de su arrendamiento.
En ShBarcelona disponemos de un servicio de rehabilitación e interiorismo con el objetivo de facilitar al propietario todas la herramientas necesarias para sacar rendimiento a su inmueble sin necesidad de peregrinar comparando precios, buscando técnicos y empresas de arquitectura que puedan realizar la rehabilitación.
En definitiva, el Servicio al Propietario de ShBarcelona está concebido para ayudarlo de una manera global, aportando toda la información necesaria a la hora de solicitar licencias, gestionar el proyecto, realizar las obras, valorar la rentabilidad más adecuada o contratar el seguro más idóneo.
Venta y rentabilidad del alquiler de temporada
Existen varias posibilidades a la hora de sacar rentabilidad de un patrimonio inmobiliario. En primer lugar podemos venderlo tal cual está a un inversor, sin destinar dinero en rehabilitación. Otra opción es rehabilitarlo y venderlo para que alguien lo explote como apartamentos turísticos, alquiler de temporada, de larga estancia o bien que amortice capital con la venta de cada apartamento. La última opción es la inversión en rehabilitación y que el propietario obtenga rentabilidad con el alquiler de los pisos.
Se trata de una decisión que debe considerarse detenidamente, con la intención de que se obtenga el máximo beneficio para el vendedor. Según Subirà, “aunque parezca baladí, el entender perfectamente los objetivos del propietario, más allá de los económicos, es fundamental. Este es un negocio que se basa en la confianza. Y ello se obtiene con un discurso adecuado, explicando los detalles de la operación en profundidad, recabar toda la documentación necesaria, expedir los certificados que sean necesarios de acuerdo con la normativa actual, planificar las acciones de venta, un buen plan de marketing y el enfoque al cliente final comprador es básico”
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Es una realidad que, en este momento en Barcelona, existe una posibilidad real de rentabilidad alquilando apartamentos como alojamientos turísticos, de temporada o de larga estancia. A éste respecto el especialista de ShBarcelona indica “ofrecer la propiedad y un estudio de rentabilidad es la garantía de éxito en la compraventa. El producto “acabado”, es decir, las obras necesarias y el potencial de rentabilidad según el tipo de alquiler al que se destine convierten aquel inmueble en atractivo para el futuro comprador. Por ello, la oferta de servicio 360º es lo que busca el comprador para entender lo que va a comprar y cómo va a rentabilizarlo. Si conocemos bien las rentas que se están pagando en esa zona, si controlamos los costes de rehabilitación, seremos capaces de llegar a buen puerto. Y ese es, sin duda, el servicio por el que nos contrata tanto el propietario como el futuro comprador. Hacer, en definitiva, un gran trabajo para que se convierta todo en claro y sencillo.”
¿Estás pensando en vender un edificio? ¿Eres propietario de un edificio de apartamentos en alquiler en Barcelona ? Explícanos tu experiencia
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