Nueva Ley Vivienda 2023: LO QUE NECESITAS SABER

En un intento por abordar los desafíos y las necesidades en el mercado de alquiler de viviendas en España, se ha promulgado recientemente la nueva Ley de Vivienda 2023. Esta legislación tiene como objetivo regular diferentes aspectos que afectan tanto a inquilinos como a propietarios.

Desde ShBarcelona hemos querido repasar y resumir los principales puntos sobre la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Cabe indicar que, hay cierta incertidumbre en este escenario debido a las elecciones generales del 23 de Julio.

Actualmente existen tres tipologías de alquiler: el turístico, referente a estancias de menos de 32 noches, el alquiler temporal con períodos reservados que oscilan entre un mes y once meses, y, por último, el protagonista de este artículo en cuestión, el alquiler convencional, también conocido como alquiler de larga estancia.

Regulación de alquiler en áreas tensionadas

Uno de los aspectos clave de la nueva ley es la regulación del precio del alquiler en áreas tensionadas. Estas áreas se definen como aquellas en las que existe una falta de vivienda adecuada y asequible, y donde los precios de alquiler se han disparado. Para controlar esta situación, se establecerá un índice de precios de referencia, que servirá como guía para fijar los precios máximos de alquiler en estas zonas.

Declaración de nuevas áreas tensionadas

Según el Artículo 18 de esta ley, se otorga a las competencias de cada comunidad autónoma la capacidad de declarar nuevas áreas tensionadas, de acuerdo con el ayuntamiento pertinente. Al declarar estas áreas tensionadas, se podrán implementar políticas y regulaciones específicas para abordar de manera efectiva este desafío y garantizar el acceso a una vivienda digna para todos.

Para determinar una zona tensionada de alquiler se deben cumplir al menos una de estas dos condiciones:

• Si el coste medio de la hipoteca o el alquiler, junto con los gastos básicos de suministros, representa más del 30% del ingreso promedio de los hogares en esa área. Por ejemplo, si el ingreso medio de los hogares en una zona es de 2.000 euros, se declararía zona tensionada si el coste total de la vivienda (ya sea hipoteca o alquiler) más los gastos de suministros superase los 600 euros.
• Si el precio de compra o alquiler de una vivienda ha aumentado al menos 3 puntos porcentuales por encima de la inflación del Índice de precios de consumo (IPC) en los cinco años anteriores a la declaración de la zona problemática. Por ejemplo, si una vivienda costaba 150.000 euros en enero de 2020 y en enero de 2023 ha aumentado su valor hasta los 173.850€, lo que supone un 12’9% del IPC más 3 puntos porcentuales adicionales (15,9%).

Definición nueva de gran tenedor

Asimismo, la ley establece que los grandes tenedores son las personas o empresas que tienen 5 o más inmuebles. Aquellas que tengan menos de 5 viviendas serán consideradas “pequeños propietarios”. Se tomarán como referencia todos los inmuebles que se consideren vivienda, excluyendo garajes, trasteros y locales comerciales.

Nuevas medidas ante los desahucios

La nueva Ley de Vivienda 2023 establece medidas para prevenir los desahucios y proteger a los inquilinos en situaciones de vulnerabilidad. Algunos de los puntos clave son:

• Evitar los desalojos sin una fecha definida, por lo que será obligatorio establecer una fecha y hora específicas para llevarlos a cabo.
• Implementar nuevas prórrogas que pueden superar los 2 años.
• Las personas vulnerables tendrán acceso obligatorio a métodos de resolución de conflictos extrajudiciales.
• Las comunidades autónomas podrán establecer sus propios mecanismos de mediación y opciones de alternativa habitacional según lo consideren adecuado.
• Posibilidad de utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer diferentes opciones de alternativa habitacional, como alquileres sociales, realojamiento de personas en situación vulnerable, o cualquier otra medida política similar.

Gastos y honorarios a favor de los propietarios

En relación con los gastos y honorarios derivados de la intermediación inmobiliaria, la nueva ley establece que serán a cargo del propietario. Además, se prohíben las cláusulas que transfieren al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria.

Límite de actualización de renta

Según lo establecido en la Disposición final 6º de la Ley 12/2023, de 24 de mayo (nueva Ley de Vivienda), se van a realizar cambios en la forma en que se actualizan los precios de los alquileres, que ya no estarán vinculados al IPC:

• En 2023: El precio del alquiler sólo podrá aumentar hasta un máximo del 2% respecto al año anterior.
• En 2024: Los alquileres solo podrán subir hasta un máximo del 3%.
• En 2025: Se va a crear un nuevo índice de referencia para actualizar los alquileres. Este índice será más estable y menor que el IPC, y se intentará implementar a partir de enero de 2025.

Competencias autonómicas y locales

La legislación reconoce la importancia de las autoridades autonómicas y locales en la implementación de políticas y regulaciones en materia de vivienda. Se les otorgan competencias para desarrollar normativas específicas que se ajusten a las necesidades y realidades de cada región.

Además, esta descentralización de competencias fomentará la colaboración entre los diferentes niveles de gobierno y promoverá soluciones más efectivas y personalizadas en el ámbito de la vivienda.

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¿Cuándo entró en vigor la nueva ley?

La nueva Ley de Vivienda 2023 se aprobó en el Consejo de ministros el 27 de abril de 2023 y no apareció en el BOE hasta el 25 de mayo, por lo que entró en vigor el día 26 de mayo. Aun así, su aplicación será gradual en diferentes partes de Catalunya y España, ya que algunas medidas, como las que se aplican sobre los nuevos contratos de alquiler, dependen de diferentes factores.

A pesar de que la ley haya entrado en vigor, hay que añadir que las zonas tensionadas no han surgido efecto todavía, debido a que es una competencia autonómica y es un proceso más complejo. Estas áreas se declararán zonas tensionadas cuando el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana lo apruebe, una vez remitida la memoria al Estado y se superen las alegaciones de los ayuntamientos afectados.

ShBarcelona, líder en el sector inmobiliario

La nueva Ley de Vivienda 2023 en España busca brindar una mayor estabilidad y protección, aunque como hemos dicho anteriormente, las elecciones 23J podrían cambiar parte de esta legislación. En cualquier caso, si hay alguna actualización de más te lo haremos saber, y si, tienes alguna duda sobre ello puedes ponerte en contacto con nosotros.