Mercado inmobiliario en Barcelona: el principio del fin?

Desde finales del año 2007, el mercado inmobiliario de Barcelona, arrastrado por la situación propia de la economía española y global, ha experimentado una considerable bajada de los precios y de las transacciones. En concreto, la ciudad de Barcelona ha pasado de las poco más de siete mil compraventas registradas en el primer trimestre de 2.008, a poco más de mil en el último trimestre de 2.013. Los precios en nuestra ciudad han experimentado unas bajadas desde su máximo, primer trimestre de 2.008, que algunos índices sitúan entre el 40 y el 45% desde ese mismo máximo.

Sabida es pues la disminución en los precios, en nuestro país y en los de nuestro entorno (más acusada en el nuestro que en otros) la pregunta que debemos formularnos es ¿Ha llegado ésta pendiente a su fin? ¿Van a volver a subir los precios de los pisos? ¿Va a revitalizarse el mercado inmobiliario?

Nadie puede adivinar el futuro pero sí hay algunas pistas que nos pueden permitir esbozar la situación que nos encontraremos este año.

La demanda: cabría distinguir entre la demanda local y la demanda extranjera. La primera se ha visto más afectada por la economía al tener mayor una mayor dependencia del crédito, inexistente durante unos cuantos años. La demanda extranjera se ha visto menos afectada por la situación crediticia y es la que en parte, ha mantenido cierto volumen de transacciones. Ahora estamos observando cierta revitalización en la demanda local, un mayor número de visitas y ciertas ganas de aprovechar unos precios más interesantes. No únicamente eso sino que se constata una mayor racionalización en la demanda; esto es, se observa entre los nuevos compradores una orientación hacia el bien inmueble como un objeto que debe producir cierta rentabilidad que, en todo caso, debería ser superior a la ofrecida por las entidades financieras. Por lo tanto, constatamos una demanda que intenta sobreponerse a los efectos de la crisis empujada por compras que provienen del extranjero y que, en cierto modo, se ha profesionalizado.

Precios: Bajando cada año entre el 9 y el 11%, observamos en ciertos barrios y zonas de Barcelona un ligero repunte. En concreto, y según los estudios anuales proporcionados por el Patronat Municipal del Habitatge, el precio del metro cuadrado ha experimentado, en el último trimestre de 2013, una subida en Ciutat Vella del 12%, 3% en Les Corts, 2% en Eixample, situando el precio medio del metro cuadrado para la ciudad de Barcelona de 3.179€/m2. Concluye nuestro Ayuntamiento que la bajada de este pasado año ha sido, para el conjunto de la ciudad del 1%. Por lo tanto, a nivel precios, la evolución a la baja parece no sólo haberse atenuado sino incluso, cambiado en algunos barrios.

Créditos: tras varios años de sequía, y de haber pasado por una restructuración importante, las entidades crediticias parecen haber salido de su propia travesía del desierto. En efecto, tanto en las ofertas de hipotecas de tipo fijo como las de tipo variable, las entidades financieras parecen haber vuelto al mercado. Concretamente, entidades como Bankinter o Santander han iniciado este año con fuertes campañas hipotecarias que sumadas a las hipotecas “online” nos ofrecen un panorama, sino alentador, como mínimo novedoso. En efecto, en el mes de enero de este mismo año, el diferencial medio para las hipotecas de pisos de bancos es un 2,11%, para las hipotecas online del 2,31% y para el resto de las hipotecas de tipo variable del 2,66% lo que nos da como resultado un diferencial medio total del 2,49%. No podemos hablar de un cambio generalizado a nivel del crédito hipotecario ya que los criterios aplicados por las entidades son más severos, la vinculación mayor y las comisiones más caras, no obstante, si comparamos este panorama con el de unos años atrás, parece que estamos ante un despertar de las ofertas financieras.

Productos que parecen haber tocado fondo, demanda que parece haberse despertado y la posibilidad de obtener productos financieros destinados a la compra y venta de pisos en Barcelona. Significa ello un cambio de tendencia? Parece pronto para afirmarlo pero los datos expuestos parecen dotar a nuestro mercado de mayores dosis de optimismo.