Con el objetivo de regularizar el precio del alquiler en Barcelona, se puso en marcha el índice de referencia de precios de alquiler, que el pasado 22 de septiembre de 2020 entró en vigor con la aplicación de la Ley 11/2020, sobre las medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda.
Además, el 18 de septiembre de 2021 el Ayuntamiento de Barcelona aprobó otras medidas basadas en la Ley 11/2020 que comportan nuevos cambios. En este artículo repasaremos las dos normativas. Así, solucionaremos todas tus dudas sobre el marco legal de los contratos de alquiler de larga duración en Barcelona y también entenderás cómo calcular el alquiler de un piso.
El propósito de esta Ley es establecer un límite en el precio de los alquileres a través de este índice. Hasta ahora, el índice de referencia del alquiler era orientativo y se movía entre tres precios de referencia: el inferior, el superior y el establecido para el índice.
Foto vía Agència de l’Habitatge de Catalunya, Gencat.cat
Ahora, la nueva regulación establece que el precio de la renta de un alquiler de larga estancia no podrá ser superior al del índice de referencia de precios de alquiler.
En este artículo hemos preparado la información más importante de esta ley para que no pierdas ningún detalle.
Tabla de contenidos
¿Qué es el índice de referencia de precios de alquiler en Barcelona?
Este índice de referencia de precios de alquiler es un marco de referencia determinado por la Agencia de Vivienda de Cataluña, que tomando en cuenta los datos que proporciona el Incasòl (Institut Català del Sòl), establece un valor por metro cuadrado en una zona determinada
Como hemos comentado anteriormente, el Ayuntamiento de Barcelona decretó el pasado 18/9/2021 tres grandes cambios que afectan a todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en Barcelona. Los tres elementos más destacados de este decreto son los siguientes:
- Se declara todo el término municipal de Barcelona como área tensionada del mercado de la vivienda durante 5 años
- Bajada del 5% del precio de referencia según el índice de precios de la Generalitat
- Incluir las viviendas con una superficie útil superior a los 150 m²
Este 5% menos del índice de referencia implica que ahora se debe elegir entre estos dos elementos: el contrato previo o el 95% del valor que marca el índice.
Esto significa que la mensualidad vendrá definida por el valor más bajo entre la cifra que pagaba el inquilino anterior o bien el 95% del precio total que el índice marca para ese barrio.
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¿Cómo calcular el índice de referencia de precios de alquiler de Barcelona?
La Generalitat ha puesto al servicio del usuario una herramienta para saber el índice de referencia del precio del alquiler. Para calcularlo es necesario introducir los siguientes datos:
- Dirección del inmueble
- Superficie útil de la vivienda en metros cuadrados (que se puede encontrar en la cédula de habitabilidad)
- El estado de mantenimiento
- En qué altura se encuentra
- Año de construcción
- Certificado energético
- Si cuenta con parking, ascensor y/o muebles
Una vez introducidos los datos, será necesario multiplicar el valor que establece el índice de referencia de precios de alquiler en Barcelona por la cantidad de metros cuadrados de la vivienda.
El valor del índice se determina a través de un sistema de geolocalización. En función de los datos introducidos en el formulario, la herramienta valora el precio de acuerdo a los alquileres máximos y mínimos encontrados dentro de la zona de búsqueda.
El Índice se basa en la media objetiva de los datos registrados y las áreas inferior o superior en una ponderación a partir de los valores mínimos y máximos de alquileres encontrados en la zona en la que se halla el inmueble.
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¿Dónde se aplica el índice de referencia de precios de alquiler?
Desde hace un tiempo, el precio del alquiler en Barcelona no ha hecho más que subir. La demanda de viviendas en la ciudad ha provocado que el precio del alquiler suba para poder competir contra tanto inmueble.
Por este motivo, la Ley ha delimitado una “área de mercado de vivienda tensa”, formada por los 60 municipios de Cataluña donde más se ha visto incrementado el precio del alquiler. Estas zonas son:
Índice de precios de alquiler en Barcelona: preguntas y respuestas
Para entender en qué va a afectar esta nueva reforma, desde ShBarcelona hemos preparado una sección de preguntas y respuestas que te ayudarán a comprender de forma sencilla los cambios de esta nueva ley.
¿A qué tipo de alquileres afecta?
La Ley va destinada a los contratos de arrendamiento de larga estancia, formalizados a partir del día de la publicación de la ley y situados en una zona declarada área de mercado de vivienda tensa, que afecta a 60 municipios de Cataluña.
¿Cuál es el precio máximo que se puede aplicar?
El precio del alquiler no podrá ser superior:
- Al que establece el índice de referencia
- En el término municipal de Barcelona debe ser el 95% del valor establecido por el índice
- Al del último contrato de alquiler (si este ha sido también más bajo que el precio que establece el índice)
El índice fija un precio por metro cuadrado, por lo que, para establecer el precio, es necesario contar con la superficie útil de la vivienda, que se encuentra en la cédula de habitabilidad.
¿En qué casos no es necesario aplicar el límite establecido por el índice?
- Si el propietario/a junto con su unidad familiar cuenta con unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta (19.919,33€/año), siempre y cuando el inquilino/a tenga unos ingresos iguales o inferiores a 3,5 veces el indicador de renta (27.887,05€/año). En este caso tiene que existir un contrato anterior firmado en los últimos cinco años.
- Si la vivienda está sujeta a un régimen especial de contención de rentas (por ejemplo, las viviendas de protección oficial)
- Si durante los últimos cinco años se han realizado obras de gran rehabilitación, es decir, aquellas que se han hecho con una licencia de obras mayores. Se trata de obras que mejoren la habitabilidad, la seguridad, la confortabilidad o la eficiencia energética. En este caso, el precio máximo de la renta puede llegar a ser el del área superior
¿En qué casos no es necesario aplicar el límite del precio del contrato precedente?
Si el último contrato se suscribió con un familiar. En ese caso se puede aplicar el precio del índice, aunque el del contrato precedente fuera inferior.
¿Qué elementos permiten incrementar el precio de la renta mensual del alquiler por encima del índice?
1. Si el piso reúne, como mínimo, 3 de las siguientes características, el precio máximo del alquiler podrá aumentarse hasta en un 5%:
- Ascensor
- Aparcamiento
- Vivienda amueblada
- Sistema de calefacción o refrigeración
- Zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o azotea
- Piscina comunitaria o equipamientos análogos
- Servicios de conserjería en el edificio
- Vistas especiales
¿Quién se encarga de pagar los tributos?
Las dos partes pueden pactar quién se hace cargo de qué. En el contrato de alquiler, se debe hacer constancia de los conceptos de forma separada y con un desglose mensual de su coste.
Durante el mes de enero de cada año se llevará a cabo la liquidación donde se justifique el importe repercutido al arrendador con el precio del tributo. Si el arrendatario ha pagado de más, se le devolverá la diferencia.
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Alquila tu inmueble a través de ShBarcelona
Ahora que ya lo sabes todo sobre la nueva Ley que regula el precio del alquiler en Barcelona estás preparado/a para lanzarte al alquiler.
Tanto si quieres alquilar un piso en Barcelona o si por el contrario, eres propietario/a de un inmueble y quieres sacar el máximo de rentabilidad poniéndolo en alquiler, puedes ponerte en contacto con nosotros y te asesoramos sobre las opciones que más te benefician.
Fuentes:
- BOE. Ley 11/2020.
- Agencia de l’habitatge de Catalunya. Gencat.
- Incasòl
- Ajuntament de Barcelona
y si no hay índice de referencia, significa esto que se puede decidir un precio según convenga? la verdad es que ese caso no queda claro
Buenos días Eric,
Gracias por tu comentario, sí está en vigor el índice de referencia de alquiler en 60 municipios de Cataluña, incluida Barcelona. Gracias y un saludo.
Buenas tardes,
Tengo una duda. Expongo mi caso: el año pasado firme un contrato de larga duracion y en el mismo contrato se adjunta el indice. El precio de la mensualidad es mayor (100€) al indice de ese año. Ahora al volverlo a ver el indice ha cambiado y actualmente si que la mensualidad cumple. ¿Me deberían de regular el precio del alquiler con el valor en el que el contrato fue firmado?
Muchas gracias por su ayuda,
Hola Mar, gracias por tu comentario
Con la información aportada en tu consulta no podemos dar una respuesta concreta sin poder comprobar el contrato que has firmado. Ahora bien, solo comentar que sí existen algunos casos donde la normativa permite subir el precio por encima del Índice. Por ejemplo, que el piso sea de obra nueva, disponga de ascensor, esté amueblado, haya tenido reformas recientes o que se han incluido los gastos generales, entre otros casos. Si deseas más información detallada, puedes contactar con tu inmobiliaria o bien enviarnos un correo a sh@shbarcelona.com con tu consulta.
Gracias y un saludo.
Si compro un piso con un inquilino que está pagando por encima del indice de referencia, yo tengo que hacer un nuevo contrato ajustando el precio a lo establecido o se puede mantener?
Gracias
Hola Cristian, gracias por tu comentario.
Sin ver el contrato no podemos decir nada seguro. Pero entendemos que quieres firmar un nuevo contrato con el mismo inquilino tras la compra del piso. La ley marca que el contrato de alquiler debe adecuarse al índice de referencia, contando también una posible subida del 5% por los motivos comentados en el post.
hola,
¿Se puede repercutir el precio de un trastero o párquing anexado al piso dentro del mismo contrato del alquiler? En caso afirmativo, ¿Cómo podría añadirse al contrato? El índice de referencia solo regula los m2 útiles del piso sin tener en cuentas el valor añadido que aporta un párquing o trastero a determinado inmueble.
Hola Laura, gracias por tu comentario.
El precio del párking se puede incluir en el contrato de alquiler, ya que es una de las condiciones al igual que esté amueblado, disponga de jardín, terraza o ascensor. La subida estipulada por ley es del 5%.
Hola, mi duda viene tras dejar la Bolsa de Aquiler social del ayuntamiento de Barcelona, donde el piso en el último alquiler que hizo + de 5 años se ajustó a los balores más bajos para que personas en riesgo de exclusión pudiesen acceder, actualmente ante la desastrosa forma de funcionamiento interno y comunicativo de la entidad he decidido que no vuelva a ser incluida.
¿Me tendría que ajustar al precio tan bajo de ese contrato pasado? Teniendo en cuenta la situación y que ahora ya no tendría los beneficios de estar dentro de la misma.
Gracias!
Hola Josep, gracias por tu mensaje.
El caso que comentas está exento de cumplir con el mismo precio del contrato anterior. Ahora bien, el precio máximo al que se puede publicar el piso es al que marca el índice para la zona. Para solventar más dudas, puedes contactar con mi compañero Jorge Martín a su correo: jmartin@shbarcelona.com o a su teléfono: 665 96 06 89.
Gracias.
Hola,
No me queda claro los casos en los que se puede cobrar alquiler un 5% por arriba del índice.
Al poner los datos para calcular en índice en la página de la generalitat, hay que indicar si tiene ascensor, parking y muebles. Se entiende entonces que el índice ya considera esos elementos.
¿igualmente se puede aumentar el índice un 5% si el piso cuenta con esas facilidades, aunque ya lo haya puesto a la hora de calcular el índice? No parece tener sentido. Gracias.
Hola Federico,
Muchas gracias por tu comentario.
Cuando salió el índice de precios de alquiler sí se podía aplicar un incremento del 5% si se cumplían tres condiciones de estas 8: ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda, zonas comunitarias de uso compartido (jardín o azotea), piscina comunitaria o equipamientos análogos, servicios de conserjería en el edificio o vistas especiales.
Ahora bien, tras el cambio normativo de septiembre de 2021 ese incremento no se puede aplicar. Es más si la vivienda no cuenta con 3 de estas condiciones el piso debe bajar 5% de su precio.
Para más dudas, puedes consultar con mi compañero Jorge Martín a su correo: jmartin@shbarcelona.com o a su teléfono: 665 96 06 89.
Gracias y un saludo.
Muy claro Santi, muchas gracias!
Le mandé un mensaje a Jorge por una consulta adicional respecto a este tema.
Gracias de nuevo por la ayuda!
Hola, si se firma un contrato de alquiler por encima del índice, estando las dos partes de acuerdo, hay que ajustarse igualmente a esta normativa?
Hola Paula,
Desde hace un par de semanas, el BOE retiró la ley de contención de precios del alquiler. Así que en alquileres de larga estancia, los precios ya no están regulados y pueden establecerse libremente.
¡Muchas gracias por el comentario y por la confianza en nuestro blog y su contenido!
Saludos.
Hola buenas tardes,
veo que las preguntas que os hacen son del 2021 y 2022. Ahora con la nueva ley de vivienda del 2023, ya no se que puedo o no puedo hacer.
Tenemos un piso en alquiler en Barcelona hace casi 5 años, y en marzo del 2024 se acaba el contrato. No sabemos que hacer con respecto a los precios del alquiler en el nuevo contrato. Ya que creo que solo se puede subir un 3% pero a nosotros los gastos del piso nos han subido el triple! el 3% es una ridiculez.
Que podemos hacer? se puede pactar un alquiler si los inquilinos quieren seguir y si están de acuerdo, aunque no sea lo que dice la ley de vivienda acutal? la cual tampoco no me la se toda y no la acabo de entender.
Muchas gracias por su asesoramiento.
Un cordial saludo,