¿Cómo vender la vivienda familiar en caso de divorcio?

La tasa de divorcios en España ha sufrido un repunte en el último año. Según el Consejo General del Poder Judicial, solo en el tercer trimestre del 2020, las demandas de divorcios aumentaron en más de un 16% con respecto al mismo periodo del 2019. Muchas de estas parejas, seguramente, tienen casas en común y la venta de la vivienda se presenta, muchas veces, como la solución más beneficiosa para las partes.

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Pero ¿qué hay que tener en cuenta para poder vender la casa en caso de divorcio? A continuación, los expertos del comparador financiero HelpMyCash.com nos explican algunos aspectos que se deben considerar para concretar la venta.

El régimen económico matrimonial marca la ruta a seguir

Si la pareja aún no ha iniciado el trámite para divorciarse, pero pretende hacerlo, puede vender el piso de mutuo acuerdo antes de introducir la demanda de divorcio, repartirse el dinero de la venta en la proporción que le corresponda a cada uno y luego firmar la separación. Esto independientemente del régimen matrimonial en que estén casados.

Sin embargo, algunas parejas optan por hacer ambos procesos en paralelo. En este caso, el régimen matrimonial sí determinará el procedimiento a seguir para poder dar el paso de vender la casa a un tercero.

Régimen de gananciales

Si la pareja está casada en un régimen de gananciales, en la mayoría de los casos será necesario realizar un procedimiento de liquidación de los bienes gananciales ante notario para que proceda el divorcio. Esta se puede realizar a petición de las partes cuando se vaya a iniciar el proceso de divorcio y se puede incluir en el convenio regulador que se firma para finiquitar la separación.

Hay que tener en cuenta que, en este tipo de matrimonio, la pareja, al casarse, comparte a partes iguales todas las propiedades adquiridas por ambos desde que se casan, pero no está estipulado un porcentaje específico de propiedad para cada uno.

Por esto, a través de este procedimiento, los bienes se reparten entre los dos para que cada uno tenga el 50% del total de ellos (por ejemplo, uno de ellos se puede quedar con la segunda residencia y el otro con la vivienda habitual).

Pero ¿qué pasa si existe una sola vivienda en común? En este caso, la pareja tiene que decidir qué hacer con ella: venderla o que una de las partes se la quede, a cambio de compensar económicamente al otro, de acuerdo al precio que ambos fijen para la vivienda.

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Régimen de separación de bienes

Si, por el contrario, la pareja está casada en un régimen de separación de bienes, puede introducir la demanda de divorcio y después vender la vivienda sin hacer ningún trámite adicional o simplemente hacerlo en paralelo.

Este tipo de matrimonio es más sencillo que el anterior, ya que cada uno es dueño de su parte de la casa y no es necesario hacer un reparto para que cada uno se adjudique un porcentaje de la propiedad.

Eso sí, si la pareja tiene una sola casa y esta es la vivienda habitual de ambos, es necesario que los dos estén de acuerdo en vender el inmueble. De lo contrario, será necesario contar con autorización judicial para poder hacer la operación.

Pero ¿qué pasa si una de las partes se quiere quedar con la vivienda?

En este caso, la pareja puede optar por realizar una extinción de condominio. Esta figura jurídica, regulada por el Código Civil, permite que uno de ellos pase a ostentar el 100% de la propiedad, a cambio de compensar económicamente al otro en la cantidad que ambos acuerden.

La ventaja de la extinción de condominio, frente a la compraventa entre las partes, es que es mucho más beneficiosa a nivel fiscal. Esta solo tributa a través del impuesto de actos jurídicos documentados, cuyo porcentaje de tributo no supera el 1%.

En cambio, la venta de la vivienda está sujeta al pago de dos impuestos: el IRPF y la plusvalía municipal, advierten desde HelpMyCash.com.

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Si hay niños, la venta la tiene que autorizar el juez

Si la pareja tiene hijos menores de edad, la venta no se logra con la mera voluntad de las partes. En este caso, tiene que intervenir la figura de un juez, ya que este tiene que velar por el interés y el bienestar de los niños pequeños, aseguran desde HelpMyCash.com.

Habitualmente, cuando hay menores, el uso de la vivienda se le atribuye a la persona que obtiene la custodia de los niños. Si esta es compartida, suele permanecer en la casa el cónyuge que tiene menos recursos económicos, pero si estos tienen ingresos similares, el juez puede incluso determinar que los dos pueden usar la vivienda en períodos alternos.

Pero ¿esto significa que no se puede vender la casa? No necesariamente. Los excónyuges pueden solicitar una modificación de las medidas establecidas en la sentencia de divorcio. Pero es necesario que argumenten bien los motivos y que demuestren que la venta no significa un perjuicio para los niños. Así, el juez, tras evaluar la situación, puede autorizar la venta a un tercero.

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